Immobilien waren in den letzten Jahren eine attraktive Wertanlage. Auf klassische Konten bekamen Sie wenig oder keine Zinsen, Gold und andere Edelmetalle versprachen geringe Erträge. Aktien sind für die meisten Normalverbraucher nicht kalkulierbar.

Die Preise für Immobilien sind in den letzten 10 Jahren enorm gestiegen. Diejenigen, die sich frühzeitig „Betongold“ zugelegt haben, freuen sich über schöne Wertsteigerungen.

Und plötzlich scheint alles vorbei zu sein. Die Zeitungen sind voll mit Nachrichten: Immobilienblase, Preise stagnieren, Preise fallen, Käuferstreik!

In diesem Zusammenhang ist es wichtig zu wissen: Was macht den Preis einer Immobilie eigentlich aus? Wie wird er ermittelt?

Viele denken, dass der Verkaufspreis einer Immobilie einfach den Immobilienwert widerspiegelt. Das ist jedoch so nicht richtig. Beide Werte sind zwar eng miteinander verknüpft, können jedoch unter Umständen auch voneinander abweichen.

Der Wert einer Immobilie, ob es nun ein Einfamilienhaus, ein Mehrparteien- oder ein Geschäftshaus ist, wird im Rahmen einer Immobilienbewertung festgelegt. Diese gibt an, wie wertvoll die Immobilie zum aktuellen Zeitpunkt ist.  

Nun gibt es unterschiedliche Bewertungssysteme, die wiederum zu unterschiedlichen Ergebnissen führen können. Die meisten Immobilienmakler nutzen Schnellgutachten, die einen aus Verkaufsinseraten abgeleiteten Wert abbilden. Hier werden dann einfach Preis pro Quadratmeter auf die jeweilige Immobilie übertragen, allenfalls um eine höher- oder minderwertigere Ausstattung und Lage   korrigiert. 

Sachverständige und einige wenige Maklerbüros setzen komplexere Bewertungsmethoden ein. Durch die Berücksichtigung möglichst objektiver Kriterien ist es Ziel, einen möglichst objektiven, fundamentalen Wert der Immobilie zu ermitteln. Hierzu zählen:

„Immobilien sind so viel mehr als 

nur vier Wände und ein Dach drauf“

Zustand der Immobilie: Bausubstanz, Fassade, Dacheindeckung, Fenster, Elektrik, Heizungssystem, Wärmedämmung, Innenausstattung, Bodenbeläge, Badezimmer, Decken und Wände. Befinden sich bauliche Mängel am Objekt? Sind Reparaturen notwendig?

Alter der Immobilie: Bei einer Immobilienbewertung wird davon ausgegangen, dass jedes Gebäude eine gewisse Lebensdauer hat. Je älter das Gebäude, desto eher nimmt man an, dass es seinen Zenit erreicht hat und bald Renovierungen, Modernisierungen oder sogar Sanierungen durchgeführt werden müssen. Dies wird als Alterswertminderung mit einbezogen. Der Wert sinkt. Wurden bereits umfangreiche Modernisierungen durchgeführt, steigt der Wert, die Restnutzungsdauer erhöht sich.

Lage der Immobilie: In unterschiedlichen Lagen haben Grundstücke unterschiedliche Werte pro Quadratmeter. Den sogenannten Bodenrichtwert. Hinzu kommen Art und Beliebtheit des Stadtteils, Lage an Verkehrsstraßen, Lärmimmission, Sackgasse oder verkehrsberuhigt, Nachbarschaft, Grünflächen, Park, Nähe zu Schulen, Kindergärten, Nahversorgern. Zugang zu ÖPNV und die Verkehrsanbindung.

Architektonische Besonderheiten: Weist das Gebäude Besonderheiten auf? Hat es einen besonderen Baustil, oder eine städtebauliche Bedeutung? Diese Faktoren sind subjektiv, haben jedoch Einfluss auf den Wert.

Randdaten: Wichtig sind die stets harten Faktoren einer Immobilie. Grundstücksfläche, Wohnfläche, Raummaße, Deckenhöhen, Anzahl der Vollgeschosse, Dachausbau, Kellergeschoss, Nebengebäude, Garagen, Carports oder Stellplätze. Der ermittelte Immobilienwert kann durchaus von dem zu erzielenden  Verkaufspreis abweichen, in die eine oder andere Richtung. Hier spielen unter anderem die aktuelle und zukünftige wirtschaftliche und politische Situation, die Konkurrenzsituation auf dem Markt, die Höhe der Kreditzinsen und selbst Jahreszeit und Wetter, eine Rolle.

Bei Entscheidungen, ob und wann eine Immobilie gegebenenfalls verkauft  werden soll, ist all dieses und noch eine ganze Reihe mehr, gerade in den
aktuellen, turbulenten Zeiten zu beachten.